最小地级市铜陵楼市去库存:救市的手与流出的人口

小的地级市,也是安徽省内连续多年的人均GDP冠军。较少的人口和县市合一带来的超高城镇化率,让曾经的小城人民怡然自得。

然而,产业结构过于单一,周边明星城市兴起,信息、交通的便捷加速了小城人口外迁,人们向着优质资源集中地迁徙,裹挟着小城的财富,留下一座座房地产的空壳。

2014年,铜陵在安徽的地级市中就率先打响了救市的第一枪,彼时全国多个三四线城市救市决策还是犹抱琵琶半遮面,而铜陵的政策直接由市政府对外宣布,当时一石激起千层浪。

2014年5月,铜陵就规定,从当月起公积金贷款额度提高20%,首付比例下调至20%,购买家庭首套普通住房按房价1%的比例给予契税补贴。

实际上,不止是铜陵,在此后多个三四线城市颇为“低调”的救市政策中,此类诸如降低首付比例和给予契税补贴等手段,都是最为常见的工具。只不过,到如今地方遮遮掩掩的救市努力已上升为整个国家层面的去库存战役。

地产盛宴变“剩宴”

犹记得2003年,我和父母租住在70平米左右的房子里,这个房子当时的售价是7万元。到了2007年,在铜陵市平均单价2000元的时候,我们购买了属于自己的房子,此后涨了数番。

2000到2010年的十年间,由于周边县城的人口流入,铜陵的房价一涨再涨。飞涨的房价也刺激着人们参与到这场投资狂欢中来,这使得财富的衡量方式也发生了变化。为孩子们操心婚嫁时,长辈们不再询问对方做什么工作、月收入多少,而是问对方家有几套房子。一夜之间,房子就成了人们展现财富最直观的方式。

这十年,大抵也是包括铜陵在内的所有中国小城房地产的黄金时代。从周边小县城奔赴铜陵的青年人,经过一番打拼终于买到了安身立命的房子;拥有一定财富的中年人,投身于房地产的金摇篮里玩得不亦乐乎。

地方政府也乐见于此,资源枯竭的小城,又有了土地这棵摇钱树,并因此可以招徕大量的资本,推高财政、GDP和消费,何乐而不为。

可那时的我,站在自家小区的楼下,抬头看到已被售空的住宅高楼,大多的窗户内是一片漆黑,只有少数窗户里透出零星的灯光时,就知道这场房地产的狂欢迟早要停歇的。

近5年来,铜陵住宅成交均价在4000~5000元之间,没有太大的涨幅。这种原地踏步的背后,是人口由净流入变成流出,以及停不下来的开发建设带来的天量库存。

数据显示,截至2012年底,铜陵可供销售的商品住宅共12183套,而到了现在,这个数字并未见少,甚至达到了14814套之多,这还只是纯住宅,并未纳入商业、办公等物业。

一方面,政策强刺激下,库存去化速度仍慢;另一方面,新的项目不断入市推高库存。

春节期间,冀望于返乡置业需求,家乡的各大楼盘均使出浑身解数营销,出台了许多诸如购房免一年物业费,开盘即打8.5折优惠等活动。但从身边从事房产销售的亲友反馈来看,不过是看热闹的多,真正出手买的少。

人口流出的尴尬

铜陵,以铜闻名。第一个铜工业基地建于此,第一只铜业股票发于此,同多数资源型城市一样,外地移民占据全市总人口很大比重,铜陵又称为移民城市。

著名的铜陵有色是安徽首家千亿国企,产值占到铜陵GDP的一半,这使得人口仅70余万的小城人均收入长期居于省内第一,并遥遥领先。

如今,铜陵矿产资源匮乏,城市面临转型,原来吸引人口迁入的条件已经不复存在。

为了持续吸引外来人口,铜陵率先在全国施行户籍制度改革,打破城乡二元结构,给外地来铜陵就业的流动人口极大的落户自由。当地希望通过户籍制度改革,建设成为拥有100万人口的城市。

但政策层面的种种努力,对于高企的楼市库存来说,似乎收效甚微。

铜陵一铜独大的单一产业结构,早已无法承载年轻人的期待。新的优势产业尚未形成,无法提供更多的就业机会。最早以均衡教育闻名全国的小城,如今因缺乏新生优秀师资力量的注入,高校的建设也处于停滞状态,如此种种优质公共产品供给的落后,与家乡多年来的人均GDP第一并不同步。

周边二线城市的兴起,更让铜陵显得黯然失色。到合肥两小时车程,到南京两个半小时车程。铜陵的孩子们在本地受过义务教育之后,多数选择去外地,追求优质的高等教育资源和就业机会。大批年轻人走出铜陵,到合肥、杭州、南京、上海这样的大城市去求学和发展。

我问一些中年的本地人,还打算在铜陵买房吗?有一位这样回答我:“现在有一套房子自己住就够了,孩子在外地工作,两套没有必要。”还有一位干脆地说:“看以后儿子在哪定居就在哪买房。要是在外地定居,就要把铜陵的一套房子卖了在外地买房。”

年轻人沪漂、北漂,在小城也兴起了中老年人“老漂”的潮流。孩子在哪里定居,父母就跟着漂到哪里。长辈们不再心心念念着在小城买房,而是趁着退休前的最后十年光景,为挣扎在大城市的孩子多挣一间厕所、一间厨房。能力不济的,甚至要不惜卖掉家乡的房产,去填充大城市那杯水车薪的首付。

此外,安徽近几年大幅度的行政区域调整,打破了区域原有的发展格局。撤销巢湖市,原巢湖市辖庐江县划入合肥,紧邻铜陵的庐江县人不再青睐铜陵,而是直接奔向“自家”的省会合肥。周围县城的人口改流使铜陵房地产需求大幅度减少。

可喜的是,区划调整在今年也惠及家乡铜陵了。今年元旦后第一个工作日,安徽将安庆市枞阳县划归铜陵市管辖,并撤销原铜陵县设为义安区。这使得铜陵的区域面积一下子扩大了一倍多,人口也陡增92万。

看上去,通过区划调整,我的家乡已经实现了100万以上人口目标,但这其中又有多少有效的购买力,能够贡献给岿然不动的楼市库存?

我不禁思考,对于那些明里暗里早已执行此番去库存新政的地方来说,还能有什么新的刺激呢?

作者:田园 裴蕾

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